Contrats de location

5. Lorsque votre bail prend fin

En général, une location peut durer aussi longtemps que le locataire souhaite rester dans le logement. Dans la plupart des cas, un bail se maintiendra jusqu’à ce que :

• le locateur et le locataire conviennent d’y mettre fin;
• le locataire le résilie en donnant un avis par écrit;
• le régisseur y mette fin en raison d’un problème qu’il n’y ait pas d’autre façon de résoudre;
• une situation spéciale mette fin au bail.

Si le locateur et le locataire en conviennent par écrit, ils peuvent mettre fin à la location à la date qu’ils retiennent [art. 50]. Si le locateur et le locataire ne s’entendent pas, le régisseur doit intervenir, à moins qu’une situation décrite dans la Loi sur la location des locaux d’habitation permette à l’un des deux d’y mettre fin.

À la fin de la location, le locataire doit déménager. S’il reste dans le logement, il doit verser un loyer. Cependant, cela ne constitue pas un nouveau bail, à moins que le locateur et le locataire s’entendent à ce sujet [art. 67].

Le tableau ci-dessous montre le nombre de jours visant les avis requis de la part de chaque partie, selon le type de bail conclu. Si vous avez des questions ou avez besoin de plus de renseignements, communiquez avec la régie du logement.

Lorsque le locataire veut résilier le bail

Si le bail comprend une date d’expiration, le locataire peut le résilier à cette date, en remettant un avis de 30 jours par écrit [par. 51(1)].

Certains baux ne mentionnent pas de date d’expiration. En ce cas, le locataire peut résilier le bail le dernier jour de la période de location en donnant un préavis écrit au locateur.

Pour un bail à la semaine, le locataire doit donner sept jours de préavis. Pour un bail au mois, le locataire doit donner 30 jours de préavis [par. 52(1)].

Le locataire peut également présenter une demande au régisseur et demander de mettre fin au bail avant la date d’expiration si :

• Le locateur n’a pas effectué les réparations nécessaires [al. 30(4)e)]
• Le locateur empêche la prestation d’un service essentiel, comme le chauffage ou l’eau [al. 33(3)e)].
• Le locateur dérange indûment le locataire [al. 34(2)d)].
• Le locateur n’a pas respecté ses autres obligations [al. 39(2)e)].

Il existe d’autres situations inhabituelles qui permettent au locataire de demander à mettre fin au bail sans avis préalable ou avant la date d’expiration. Pour vous renseigner, appelez la régie.

Le locataire peut traiter un avis d’augmentation du loyer comme un avis de résiliation de la location en date du jour précédant cette augmentation. Dans cette situation, le locataire doit remettre au locateur un avis écrit indiquant qu’il prévoit déménager [par. 47(4)].

Le tableau ci-dessous montre les types d’avis requis pour mettre fin à la plupart des baux. Si vous avez des questions ou avez besoin de plus de renseignements, communiquez avec la régie du logement.

Pour ce qui est des situations inhabituelles, les règles sont un peu différentes.

Lorsque le locateur veut résilier le bail

Si le locateur veut que le locataire déménage, il doit présenter une demande au régisseur pour mettre fin au bail. Cela peut se produire dans les cas suivants :

• Le locataire a souvent payé le loyer complet en retard [par. 41(4)].

• Le locataire omet de réparer des dommages qu’il a causés [al. 42(3)f)].

• Le locataire dérange souvent le locateur ou les autres locataires [al. 43(3)d)].

• Le locataire n’a pas respecté les obligations qu’il avait acceptées dans le bail [al. 31(2)e)] et art. 45)

• Le locataire a surpeuplé le logement [par. 45(3)].

• Le locataire n’a pas maintenu le logement en état de propreté normal [par. 45(2)].

• Il y a eu des actes illicites dans le logement locatif [par. 46(1) et (2)].

• Le locataire a besoin du logement pour sa propre famille [par. 58(1)].

• Le logement locatif a été vendu et les acheteurs souhaitent l’utiliser pour eux-mêmes [par. 58(1)].

• Le locateur prévoit démolir l’immeuble, en changer l’utilisation ou y apporter des réparations exhaustives [art. 59].

• Le gouvernement a ordonné à tous les résidents d’un immeuble de le quitter [par. 61(2)].

Dans certaines situations, le locateur peut demander au régisseur de mettre fin à la location avec un avis de dix jours ou moins [par. 54(3)] :

• Le locataire a souvent dérangé indûment le locateur ou d’autres locataires [al. 54 (1)a)].

• Le locataire n’a pas respecté une ordonnance du régisseur [al. 54(1)b) et d)].

• Un problème grave compromet la sécurité du locateur ou des autres locataires [al. 54(1)f)].

• Le locataire a souvent omis de payer le plein montant du loyer ou de le payer à la date stipulée dans le bail [al. 54(1)g)].

Lorsque le bail vise un logement public subventionné

Les règles de résiliation du bail d’un logement public subventionné sont un peu différentes :

• Si le bail comprend une date d’expiration, le locateur peut y mettre fin à cette date, en donnant un locataire un avis de 30 jours [par. 51(3)].

• Si le bail est d’une durée de 31 jours ou moins, il prend automatiquement fin à la date prévue. [par. 51(4)].

• Si le bail est une location au mois, le locateur peut y mettre fin à la fin de n’importe quel mois, en donnant au locataire un avis de 30 jours [par. 51(5)].

• Si le locataire d’un logement public subventionné a cessé de remplir les conditions requises pour l’occuper, le locateur peut demander au régisseur de mettre fin au bail [al. 57b)].

Situations inhabituelles

Il existe d’autres situations inhabituelles qui permettent de mettre fin à un bail. Pour vous renseigner, appelez la régie.

• Si le régisseur a aidé les deux parties à résoudre un différend, mais l’une des deux parties ne respecte pas l’entente, il peut mettre fin au bail [art. 62.1].
• Si le locataire décède ou tombe gravement malade, le bail peut être résilié par le locataire ou son représentant [par. 53(1) et (2)].
• Si le logement locatif est un avantage professionnel consenti par un employeur et l’emploi a pris fin, le bail prend fin à la dernière journée de travail du locataire. Celui-ci a alors une semaine pour quitter le logement et n’est pas tenu de payer un loyer pour cette semaine [art. 56].
• Si le logement locatif avait été fourni à un étudiant ou un membre du personnel d’un établissement d’enseignement visé par la Loi sur la location des locaux d’habitation, le bail peut prendre fin lorsque le locataire a cessé d’être admissible à l’occuper [art. 57].
• Si le locateur et le locataire partagent une salle de bain ou une cuisine et ne peuvent résoudre leurs différends, le bail peut être résilié [art. 57].

Remboursement des dépôts

Lorsque le locataire déménage, le locateur doit lui rembourser les dépôts avec intérêt et lui remettre un relevé détaillé dans les dix jours suivants. Le taux d’intérêt est fixé par réglementation et publié à la régie du logement.

Le locateur peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour le paiement d’arriérés de loyer ou des réparations. Il doit en aviser le locataire par écrit. La portion restante du dépôt doit être remboursée au locataire. Le locataire a le droit de contester la décision du locateur de retenir toute portion du dépôt de garantie [art. 18].

S’il y a des dommages dans le logement et le bail a été conclu le 1er septembre 2010 ou après, le locateur peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour couvrir les coûts, à condition d’avoir dressé des rapports d’inspection initiale et finale par écrit et d’en avoir remis des copies au locataire.

Dans les 10 jours suivant le déménagement du locataire, le locateur doit lui remettre un relevé détaillé des réparations et des arriérées de loyer. Il arrive que les dommages soient importants et que le locateur ait besoin de plus de temps pour établir le coût des réparations.

Dans ce cas, le locateur doit remettre un devis dans les 10 jours suivants et un compte rendu final dans les 30 jours suivants. Au besoin, cette période peut être prolongée à 45 jours [art. 18].

Abandon

Parfois, un bail prend fin lorsque le locataire abandonne le logement. Cela arrive si le locateur a des motifs raisonnables de croire que le locataire a quitté l’appartement ou n’y vit pas, n’a pas exprimé l’intention de continuer à y vivre et le loyer versé par le locataire ne couvre pas le montant dû.

Abandon de biens meubles

Parfois, le locataire laisse des biens personnels dans le logement. Dans ces situations, si les biens personnels sont sans valeur, insalubres ou dangereux à entreposer, le locateur peut les jeter. Si ce n’est pas le cas, le locateur doit remettre au régisseur et au locataire une liste des biens.

Si le régisseur conclut que les biens meubles abandonnés n’ont pas de valeur équivalant aux coûts de leur entreposage, il peut permettre au locateur de les vendre ou de s’en débarrasser.

Sinon, le locateur doit entreposer les biens à un endroit sécuritaire pendant au moins 60 jours. Si le locataire souhaite ravoir ses biens, le locateur peut seulement lui demander des frais de transport et d’entreposage. La régie a des formulaires qui peuvent faciliter ce processus.

Si le locataire n’a pas réclamé ses biens après 60 jours, le locateur peut demander au régisseur la permission d’en disposer ou de les vendre s’ils semblent avoir une certaine valeur.

Si le locataire doit de l’argent au locateur, ce dernier peut conserver la totalité de l’argent de la vente, à condition que le régisseur l’ait ordonné. Le reste de l’argent doit être remis au régisseur, qui le conservera pour le locataire pendant une année [art. 64, 65, 66].

Réduction des coûts

Lorsqu’un bail prend fin avant la date stipulée, il arrive qu’une personne soit responsable des pertes d’une autre personne. Dans ces situations, la personne qui perd de l’argent doit limiter les coûts le plus possible.

Par exemple, le locateur peut perdre un mois de loyer si le locataire abandonne le logement. Le locateur doit alors louer le logement dès que possible, pour limiter la dette du locataire au minimum [art. 5].

Expulsions

Les expulsions se produisent lorsque le bail a expiré, mais le locataire n’a pas déménagé. S’il a déménagé, l’expulsion n’est nécessaire.

Le locateur présente une demande au régisseur pour ordonner l’expiration du bail et ordonner au locataire de quitter le logement. Le locateur peut également demander une ordonnance d’expulsion du locataire. Les demandes peuvent être présentées ensemble ou à divers moments.

Le régisseur tiendra une audience pour entendre les deux parties et décidera s’il faut rendre une ordonnance. Une ordonnance d’expulsion doit être déposée auprès du greffier de la Cour suprême des TNO dans un délai de six mois.

Le locateur doit remettre le bref de mise en possession au bureau du shérif, qui procède à l’expulsion. Le shérif prend alors des mesures pour mettre le locateur en possession du logement locatif.