Contrats de location

4. Après l’emménagement

Règles internes

Les locateurs peuvent établir des règles raisonnables relativement à l’utilisation du logement. Ces règles doivent être écrites et remises au locataire. Avant de signer un bail, vous devriez toujours demander au locateur s’il existe des règles internes [art. 12].

Si vous estimez qu’une règle ou une obligation n’est pas raisonnable, vous pouvez demander de l’aide au régisseur [par. 12(4)].

Jouissance

Il est interdit aux locateurs et aux locataires de se déranger mutuellement indûment. Cela ne se résume pas seulement au bruit. Toute personne habitant le complexe doit pouvoir l’utiliser sans être dérangée de façon irraisonnable. Dans certaines situations, il est possible d’expulser des locataires parce qu’ils dérangent les autres. De plus, le locataire peut être tenu responsable du comportement perturbateur de ses invités.

Si un locataire dérange les autres locataires, le locateur doit régler le problème. Si le locateur ne règle pas le problème, les locataires peuvent demander de l’aide au régisseur. Le locateur ne peut déranger le locataire non plus [art. 34, 43 et 44].

Bon état général

Le locateur doit maintenir le logement locatif en bon état général et respecter les normes légales d’hygiène, de sécurité, d’entretien et d’habitabilité. Il importe peu que le locataire sache que des réparations étaient nécessaires avant d’emménager. Après le début de la location, le locataire doit informer le locateur des réparations à effectuer.

Si le logement locatif est une habitation à logement unique, comme une maison, le locateur et le locataire peuvent s’entendre pour que le locataire effectue les réparations. Même dans cette situation, le locateur demeure responsable des réparations découlant de l’usure normale ou du feu, de l’eau ou d’une tempête, ainsi qu’un autre événement catastrophique.

Si le locateur n’effectue pas les réparations nécessaires, le locateur peut demander au régisseur la permission de verser à ce dernier la totalité ou une partie du loyer, pour inciter le locateur à faire les réparations. Si le régisseur accepte le loyer, celui-ci est remis au locateur lorsque les problèmes sont résolus [art. 30, 31 et 32].

Situations nécessitant l’entrée du locateur

Il arrive que le locateur ait besoin d’entrer dans le logement. Cela est permis pour les raisons suivantes :

• les inspections au début de la location;
• les inspections lorsque l’ensemble d’habitation est en vente;
• les inspections, tous les six mois;
• les inspections à la date de départ du locataire du logement locatif;
• les inspections lorsque le locataire veut sous-louer le logement ou céder le bail;
• les inspections lorsque le locataire décide de prendre un animal de compagnie;
• les inspections à la fin de la location;
• l’exécution des obligations du locateur prévues par la Loi et le bail;
• lorsque le locateur prend une hypothèque ou une assurance sur la propriété;
• lorsqu’il faut montrer le logement locatif à d’éventuels locataire ou acheteurs.

Avant d’entrer dans le logement, le locateur doit donner un préavis de 24 heures par écrit. Si le locateur et le locataire en conviennent, le locataire peut laisser le locateur entrer dans le logement à tout moment. Habituellement, le locateur ne peut entrer qu’entre 8 h et 20 h, sauf s’il croit que le locataire a déménagé. S’il y a une urgence, le locateur peut entrer sans la permission du locataire.

Il arrive que le locataire s’oppose à l’heure à laquelle le locateur veut entrer dans l’unité. En ce cas, le locataire peut suggérer d’autres heures et, si elles sont raisonnables, le locateur doit entrer à ces moments. Si les autres heures suggérées par le locataire ne sont pas raisonnables, le locateur peut présenter une demande au régisseur [art. 26 et 27].

Payer le loyer

Les locataires doivent payer le loyer à la date stipulée. Sinon, le locateur peut exiger des frais de retard, voire demander au régisseur d’expulser le locataire [par. 41(2) et Règlement]. Le locateur ne peut saisir les biens meubles du locataire pour défaut de paiement du loyer ou lui demander de payer le loyer avant la date stipulée [art. 3, 13 et 35].

Le loyer peut être augmenté une fois l’an, avec un préavis de trois mois par écrit au locataire [par. 47(1), (2) et (3)]. Par exemple, il peut être augmenté chaque mois de janvier. Même en cas de nouveaux locateur ou locataire, le loyer d’un logement ne peut être augmenté qu’une année après la dernière augmentation.

Il n’y a pas de limite au montant de l’augmentation. Si le locataire ne veut pas payer le nouveau montant, il peut traiter l’avis d’augmentation du loyer comme un avis de résiliation de la location [par. 47(4)].

Changement de locateur

Il arrive qu’un nouveau locateur succède au locateur précédent. Lorsque cela arrive, le nouveau locateur a les mêmes droits et obligations en vertu de la Loi sur la location des locaux d’habitation et du bail.

Le locateur doit informer le locataire par écrit au sujet du nouveau locateur. Si le locataire n’est pas sûr de savoir à qui verser le loyer, le régisseur peut l’aider à le déterminer [art. 19 et 20].

Changement de locataire

Le locataire peut céder le bail ou sous-louer le logement avec la permission écrite du locateur. La régie a établi des formulaires qui peuvent faciliter le processus.

Le locateur ne peut faire payer son consentement, mais peut demander au locataire de rembourser des frais raisonnables pouvant atteindre jusqu’à 50 $ [art. 23]. Si le locataire estime que le locateur refuse de consentir pour un motif déraisonnable, il peut demander au régisseur de prendre une décision.

La cession signifie que le locataire n'envisage pas de revenir au logement. La cession est possible si le locataire occupe le logement depuis au moins six mois ou a un bail d’une durée déterminée d’au moins six mois. Le bail est maintenu avec le nouveau locataire. Les droits et obligations du bail visent désormais seulement le nouveau locataire.

La sous-location signifie que le locataire envisage de revenir. La sous-location se produit souvent lorsque le locataire doit s’absenter pour travailler ou faire des études pendant quelques mois. Dans cette situation, le locataire conserve les droits et obligations du bail.

Le sous-locataire est redevable envers le locataire de toute violation des obligations du locataire ou de ses propres obligations et doit cesser d’occuper le logement à la fin de la sous-location [art. 21, 22, 23 et 24].

Activités illégales

Il est interdit aux locataires de se livrer à des activités illégales dans le logement locatif ou de permettre à une autre personne d’en commettre. Au nombre des exemples courants, mentionnons le commerce clandestin d’alcool et le trafic de stupéfiants.

Dans ces situations, le locateur peut présenter une demande au régisseur pour expulser le locataire [par. 46(1) et (2)].

Quelle est la durée d’une location?

La plupart des baux mensuels se renouvellent automatiquement, à moins que le locateur ou le locataire prenne des mesures pour résilier le bail. Cela signifie que si le locataire veut rester dans le logement après l’expiration du bail, il n’a habituellement rien à faire [art. 49].

Si le logement constitue un avantage professionnel consenti par un employeur, le bail ne se renouvelle pas automatiquement et prend fin à la fin de l’emploi [art. 56].

Qu’arrive-t-il si nous sommes en désaccord?

Si le locateur et le locataire sont en désaccord au sujet d’une question ou d’un problème, la première étape consiste à lire le bail, la Loi sur la location des locaux d’habitation et son règlement. Habituellement, l’un de ces documents expliquera comment régler la situation.

Si vous ne parvenez toujours pas à vous entendre, communiquez avec la régie du logement pour obtenir de l’aide. Le régisseur peut vous renseigner, vous aider à trouver une solution ou prendre une décision que vous devrez tous les deux suivre.