Questions et réponses – Plans de remboursement du Règlement sur la location des locaux d’habitation (COVID-19)

Protection des locataires pendant la pandémie de COVID-19 – Plans de remboursement

Dans le cadre de sa réponse à l’urgence de la COVID-19, le GTNO a mis en place un règlement temporaire en vertu de la Loi sur la location des locaux d’habitation le 9 avril 2020. Le Règlement sur la location des locaux d'habitation (COVID-19), R-049-2020 offre aux locataires un moyen de retarder le paiement de leur loyer s’ils ont perdu leur emploi ou ont connu une baisse considérable de leurs revenus en raison de la pandémie. Le règlement exige aux locataires de décrire par écrit à leur locateur les raisons pour lesquelles ils ne sont pas en mesure de payer leur loyer, ainsi que toutes les mesures qui sont prises pour avoir d’autres revenus. Les locataires sont toutefois tenus de payer l’intégralité de leur loyer dès qu’ils le peuvent. Cependant, certains locataires peuvent accumuler des montants importants d’arriérés de loyer, qu’ils doivent désormais rembourser.

Des protections similaires pour les locataires ont été mises en place dans de nombreuses régions du Canada, mais sont désormais abrogées (annulées). Il est important de se rappeler que les droits des locateurs et locataires doivent rester équilibrés, et que les restrictions que le règlement temporaire impose aux locateurs ne peuvent pas rester en vigueur indéfiniment.

Le GTNO mettra en place un nouveau règlement lié à la COVID-19 pour remplacer le règlement actuel. Ce nouveau règlement permettra de mettre en place des plans de remboursement pour que les locataires remboursent les arriérés de loyer accumulés, en vertu du règlement actuel lié à la COVID-19.

Dates importantes:

18 mars 2020 – Arrêté visant à déclarer l’état d’urgence sanitaire publique en vertu de la Loi sur la santé publique des TNO.

9 avril 2020 – Le Règlement sur la location des locaux d'habitation (COVID-19), R-049-2020 est entré en vigueur.

18 mars 2020 - January 31, 2021 (depuis l’arrêté visant à déclarer l’état d’urgence sanitaire publique, jusqu’au jour précédant l’entrée en vigueur du nouveau règlement) – Il s’agit de la « période spécifique » dans le nouveau règlement.

C’est la période pendant laquelle les locataires peuvent aviser par écrit leur locateur s’ils ne sont pas en mesure de payer leur loyer en raison d’une baisse considérable de revenus causée par la pandémie, et qui décrit leur inquiétude d’être expulsés. Le loyer qui est dû pendant cette période spécifique est appelé le « loyer visé ». Les plans de remboursement en vertu du nouveau règlement portent spécifiquement sur le loyer visé.

1er février 2021 – Le nouveau règlement entrera en vigueur, et les locateurs/locataires pourront établir les plans de remboursement. Le règlement initial sera abrogé.

1er février 2022 – Les plans de remboursement en vertu du nouveau règlement doivent être établis à cette date.

1er février 2024 – Le nouveau règlement sera abrogé. Les protections pour les locataires ne seront plus en vigueur après cette date, que le locateur et le locataire aient convenu de prolonger la période de remboursement au-delà de cette date ou non.

À qui s’applique le nouveau règlement?

Les locataires qui avisent par écrit leur locateur en vertu du règlement initial entre le 18 mars 2020 et le 31 janvier 2021 (la période spécifique) continueront à être protégés d’une expulsion en raison d’un impayé de loyer conformément au nouveau règlement, à moins qu’ils ne versent pas un paiement dans le cadre d’un plan de remboursement ou d’une « entente préalable ». Une entente préalable est un mode de paiement qui a été établi avant le 1er février 2021, qui a été approuvé par le locateur et le locataire, et qui porte sur un loyer visé.

Le nouveau règlement vise les situations où un locataire n’était pas en mesure de payer son loyer, car il a perdu son emploi ou qu’il a vu ses revenus diminuer considérablement en raison de la COVID-19, et qui a désormais accumulé des arriérés de loyer qu’il doit rembourser.

Qui peut mettre en place un plan de remboursement?

Si un locataire a avisé par écrit son locateur en vertu du règlement initial et que le locateur et le locataire n’ont pas convenu d’une entente préalable qui stipule comment le loyer visé non payé sera remboursé (ou si le locateur et le locataire ont convenu d’une entente préalable qui ne porte pas sur l’intégralité du loyer visé non payé), alors soit le locateur soit le locataire peut choisir de commencer un plan de remboursement.

Que se passe-t-il si j’ai déjà un plan de remboursement?

Si vous avez déjà un plan de remboursement en vigueur visant à rembourser les arriérés de loyer accumulés entre le 18 mars 2020 et le 31 janvier 2021, qui a été approuvé par vous et le locateur, alors on appellera ça une « entente préalable » dans le nouveau règlement. Si vous avez une entente préalable qui porte sur le montant intégral du loyer visé que vous devez, un nouveau plan de remboursement n’est pas nécessaire.

Votre locateur ne peut demander une expulsion pour loyer impayé si vous disposez d’une entente préalable valide et en vigueur, et que vous effectuez ces paiements en temps opportun et en intégralité.

Puis-je remplacer mon entente préalable par un plan de remboursement en vertu du nouveau règlement?

L’entente préalable dont vous avez convenu avec votre locateur peut être remplacée par un plan de remboursement en vertu du nouveau règlement si l’entente préalable ne portait pas sur l’intégralité du loyer que vous devez qui s’est accumulé entre le 18 mars 2020 et le 31 janvier 2021. Si le montant total est concerné, l’entente préalable reste en vigueur à moins que le locateur et le locataire conviennent, par écrit, de la modifier.

J’ai avisé par écrit mon locateur en vertu du nouveau règlement, et je lui dois désormais du loyer impayé – devrai-je lui rembourser l’intégralité des impayés avant le 1er février 2021, lorsque le règlement initial sera abrogé?

Les anciens loyers impayés doivent être remboursés, mais la manière et le moment dépendent de la mise en place d’un plan de remboursement par le locateur ou le locataire en vertu du nouveau règlement. Si ni le locateur ni le locataire ne met en place de plan de remboursement, alors les anciens loyers impayés restent dus en intégralité. Cependant, puisque le locataire a averti par écrit et en vertu du règlement initial le locateur, ce dernier ne peut demander à résilier le bail et à l’expulser.

Si un plan de remboursement est mis en place, ou qu’une entente préalable visant à payer est en cours, les paiements doivent être effectués conformément au plan de remboursement ou à l’entente préalable. Cependant, si le locataire n’effectue pas les paiements, alors le locateur peut demander un paiement forfaitaire sur les arriérés ainsi que la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Pourquoi mettre en place un plan de remboursement?

Le règlement initial exige que les locataires payent le montant total du loyer qu’ils doivent chaque mois, mais permet qu’il soit retardé pour une durée donnée, si le locataire n’est pas en mesure de payer en raison d’une perte considérable de revenus en raison de la pandémie. Conformément à ce nouveau règlement, les plans de remboursement visent à donner aux locataires un délai raisonnable pour leur permettre de rembourser tout loyer dû et accumulé depuis le 18 mars 2020.

Votre locateur ne pourra pas résilier votre bail pour un loyer impayé pendant cette période si vous l’avez avisé par écrit comme indiqué dans le règlement initial, et si vous effectuez les paiements en intégralité et en temps opportun, comme l’exige le plan de remboursement ou l’entente préalable.

Comment puis-je commencer un plan de remboursement?

Un locateur comme un locataire peut choisir de commencer un plan de remboursement. La période de remboursement commence à la date à laquelle vous ou votre locateur fournit à l’autre un plan de remboursement valide. Un plan de remboursement est valide lorsqu’il contient toute l’information nécessaire, et respecte les modalités énoncées dans le règlement. Un modèle de plan de remboursement sera mis à disposition des locateurs et des locataires.

Que doit inclure le plan de remboursement?

Pour être valide, le plan de remboursement doit être sous forme écrite et contenir les renseignements suivants :

La date à laquelle la période de remboursement commence. C’est le jour où vous donnez le plan de remboursement à votre locateur, ou que votre locateur vous le donne.
Le montant total du loyer impayé accumulé entre le 18 mars 2020 et le 31 janvier 2021.
La date à laquelle chaque versement doit être payé. Chaque versement sera dû le même jour du mois où vous payez habituellement votre loyer, à moins que le locateur et le locataire ne conviennent de modifier ce jour.
Le montant qui doit être payé dans chaque versement. Chaque versement se fera en montants égaux et répartis sur une période de 12 mois, à moins que le locateur et le locataire ne conviennent d’une modification.

Quand devrai-je effectuer mon premier paiement, dans le cadre d’un plan de remboursement?

Le premier paiement n’est pas dû jusqu’à un minimum de 30 jours après que vous ayez donné le plan de remboursement à votre locateur, ou que votre locateur vous l’ait donné. Les paiements seront dus le même jour où vous payez habituellement votre loyer.

Le plan de remboursement peut inclure 11 ou 12 paiements au total, en fonction de la date à laquelle la période de remboursement commence. Voici quelques exemples expliquant le plan en fonction du début de la période de remboursement, si vous deviez 2 400 $ :

Votre loyer est dû le 1er de chaque mois. Vous donnez à votre locateur un plan de remboursement le 1er septembre 2021, et la période de remboursement d’un an commence ce jour. Le premier versement serait dû au minimum 30 jours plus tard, donc le 1er octobre 2021. Cela signifie que vous rembourseriez votre loyer en 12 versements égaux de 200 $ (en plus de votre loyer habituel), le 1er de chaque mois, avec le 1er septembre 2022 comme dernier paiement.
Votre loyer est dû le 1er de chaque mois. Vous donnez à votre locateur un plan de remboursement le 16 septembre 2021, et la période de remboursement d’un an commence ce jour. Le premier versement ne serait pas dû avant le 1er novembre 2021, puisque le premier versement doit être effectué au minimum 30 jours après le début de la période de remboursement, et les paiements doivent être effectués le même jour où le loyer est habituellement versé. Cela signifie que vous rembourseriez vos arriérés de loyer en 11 versements égaux de 218,18 $ (en plus de votre loyer habituel), le 1er de chaque mois, avec le 1er septembre 2022 comme dernier paiement.

Que se passe-t-il si le plan de remboursement contient une erreur ou omet un élément?

Un plan de remboursement établi en vertu du nouveau règlement est uniquement valide lorsqu’il contient toute l’information nécessaire, et respecte les modalités énoncées dans le règlement. Si le plan de remboursement omet une information ou ne respecte pas les modalités du règlement, il devra être refait afin d’être valide.

Le locateur et le locataire peuvent-ils convenir de modalités différentes pour un plan de remboursement?

Le locateur et le locataire peuvent convenir de modifier les modalités du plan de remboursement en dehors de ce qui est indiqué dans le règlement (par exemple, un locateur et un locataire peuvent convenir que les versements soient dus un autre jour que celui où le loyer est habituellement payé, ou de prolonger la période de remboursement de 12 mois).

Le règlement initial empêchait un locateur de résilier un bail pour un certain nombre de raisons autres que l’incapacité d’un locataire à payer le loyer – ces protections resteront-elles en place?

Le règlement initial indique que si un locataire avise par écrit son locateur, alors ce dernier ne peut demander la résiliation du bail en raison de l’incapacité du locataire à payer son loyer. Le règlement empêche également un locateur de résilier un bail s’il a été avisé par écrit pour un certain nombre d’autres raisons pour lesquelles il serait normalement en mesure de résilier le bail. Parmi ces raisons, lorsque :

Un logement locatif constitue la seule résidence du locateur aux Territoires du Nord-Ouest
Un bail concerne un logement social subventionné
Un locateur souhaite prendre possession des locaux loués pour les utiliser comme sa propre résidence ou celle de sa famille immédiate
Un locateur a conclu un contrat de vente
Un locateur souhaite démolir la résidence, y effectuer des rénovations importantes, ou la reconvertir, et il ne la louera plus
Un étudiant ou un membre du personnel s’est vu attribuer un logement par un établissement d’enseignement, mais ne remplit plus les conditions pour en jouir
Un locateur et un locataire partagent une salle de bain ou une cuisine et ont eu des différends personnels qui rendent la poursuite de la location injuste pour l’un ou l’autre.

Dans le cadre du nouveau règlement, ces protections supplémentaires sont supprimées, et un locateur peut à nouveau résilier le bail dans ces situations, comme c’était le cas auparavant. Le nouveau règlement indique que si un locataire effectue les paiements nécessaires tels que décrits dans le plan de remboursement ou l’entente préalable, le locateur ne peut résilier le bail pour ce loyer impayé.

Quand dois-je établir un plan de remboursement?

Si un locateur ou un locataire souhaite établir un plan de remboursement en vertu du nouveau règlement, il doit être communiqué au plus tard le 1er février 2022. Cela signifie que la plupart des plans de remboursement d’un an seront terminés au 1er février 2023. Le règlement restera en vigueur une année supplémentaire jusqu’au 1er février 2024, au cas où les locateurs et locataires conviennent de prolonger la période de remboursement pour une année supplémentaire (par exemple, 24 versements sur deux ans, au lieu de 12 versements sur un an).